Promotions 2560 :ด่วน ตรวจรับคอนโด พื้นที่ไม่เกิน 40 ตารางเมตร ลดราคา เหลือ 1,200 บาท ต่อครั้ง รวมตรวจสอบฟอร์นิเจอร์ Built-in ให้ด้วย

27/10/55

เรื่องที่ควรตรวจสอบก่อนเลือกโครงการ ตอนที่1



ตรวจสอบการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน โดยทั่วไป ผู้ประกอบการ ที่มีการแบ่งแยกที่ดิน เป็นแปลงย่อย เพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ ผู้ประกอบการรายนั้น ๆ จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต ทำการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อคณะกรรมการควบคุม การจัดสรรที่ดิน ตามท้องที่ที่ดินจัดสรรนั้น ตั้งอยู่ อันเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัด ให้มีระบบ สาธารณูปโภค-สาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด อันเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่ง โดยผู้ซื้อบ้านมีสิทธิ์ขอตรวจสอบ ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่

 ตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร ตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา และโดยเฉพาะ ในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้าง ปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการ ได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกัน

 ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่น สอบถามจากผู้อยู่อาศัย ในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการ ที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

 ขนาดและผังโครงการ ควรตรวจสอบว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย ปัจจุบันคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน กำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของสาธารณูปโภค สาธารณูปการที่ต้องจัดให้มีในที่ดินจัดสรรไว้ระดับหนึ่ง ว่าแต่ละขนาดโครงการ ควรมีพื้นที่เว้นว่าง และสาธารณูปโภค-สาธารณูปการอย่างไร ซึ่งเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบให้เป็นไปตาม ที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น ส่วนวิธีการจัดวางผัง ก็ต้องพิจารณาไปตามที่ผู้ประกอบการ ยื่นขออนุญาตเข้ามา ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบ การวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย และดูไม่แออัดมากจนเกินไป

 พื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมขัง หรือปรับระดับให้สูงกว่าถนนสาธารณะนอกโครงการ การตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังหรือไม่ ผู้ซื้ออาจสังเกตได้จากเสาไฟฟ้า หรือรั้วบ้านดั้งเดิมในบริเวณนั้น หากพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังก็มักปรากฏ รอยคราบน้ำหรือคราบตะไคร่น้ำ บริเวณเสาไฟฟ้า หรือรั้วบ้านให้สามารถสังเกตเห็นได้

 ความจำเป็นในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สโมสร สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ ฯลฯ ว่ามีความจำเป็น ต้องใช้มากน้อยแค่ไหน เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้น สโมสร สนามเด็กเล่น หรือสระว่ายน้ำนั้น ส่วนใหญ่จะถูกจัดไว้นอกเหนือจาก สาธารณูปการตามที่กฏหมายกำหนด แต่ผู้ประกอบการจะนับรวมอยู่ในต้นทุน การดำเนินโครงการ เมื่อภายหลังผู้ประกอบการได้มอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ ของนิติบุคคล โครงการบ้านจัดสรร (ถ้ามี) ก็จะกลายเป็นภาระที่ผู้ซื้อบ้าน ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ทั้งก่อนและหลังการเข้าอยู่อาศัย
วิธีการผ่อนชำระให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกลอยตัว (Float Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบ กับสถาบันการเงิน ว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพ ความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไข ที่จะเกิดขึ้นในภายหลัง ต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น

 ภาระผูกพันของที่ดิน หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการโดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบ ให้ชัดเจนว่า เมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่ หรือสามารถปลอดจำนองได้ทันที

 
ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะปัจจุบัน เนื่องจากมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอม ขอผ่านทาง จากเจ้าของที่ดินรายอื่น ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้

 ที่มา : คู่มือเลือกซื้อบ้าน เขียนโดย บัณฑิต จุลาสัย และยุวดี ศิริ

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น